Odpisy nemovitého majetku

28. 9. 2023

Při pronájmu nemovitosti jsou příjmy daněny dle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZDP). Do základu daně vstupuje čisté nájemné, tj. nájemné bez případně hrazených služeb, resp. záloh. Proti tomuto příjmu lze uplatnit náklady paušální částkou ve výši 30 % z příjmů, nebo ve výši skutečných nákladů. Paušálně uplatněné náklady jsou administrativně jednodušší, avšak za cenu vyšší daňové povinnosti. Uplatňují se tak většinou pouze u nemovitostí vyloučených z odepisování – družstevní byty, darované nemovitosti.

Skutečné náklady na dosažení příjmů

V paragrafu 24 ZDP jsou uvedeny všechny přípustné náklady uplatnitelné proti příjmům z pronájmu. Jedná se zejména o:

• odpisy vstupní ceny majetku,
• náklady opravy na pořízení vnitřního vybavení,
  • do 80 tis. Kč jednorázový výdaj, nad nutno odepisovat
• provize realitní kanceláři za zajištění nájemce,
• úroky z úvěru souvisejícího s pořízením,
• pojištění a daň z nemovitosti,
• příspěvek do fondu oprav a výdaje související s činností SVJ.

Jelikož jsem odhadce, nikoliv daňový poradce, je mým úkolem právě stanovení vstupní ceny majetku. V případě zájmu o podrobnější vhled do problematiky uplatňování nákladů doporučuji kontaktovat daňového poradce.

Vstupní cena majetku

V první řadě je důležité upozornit, že odepisovat lze pouze stavby a nikoliv pozemky. Typicky je tak nutné z kupní ceny, případně odhadní ceny odečíst cenu pozemku, resp. podílu na něm.

Pokud je doba mezi nabytím nemovitosti a prvním pronájmem kratší než 5 let, je vstupní cenou:

1. pořizovací cena (vč. vedlejších nákladů) dle § 29 odst. 1a ZDP, u které je ze strany odhadce prováděno její rozúčtování, jelikož v téměř žádné kupní smlouvě není cena pozemku vyčíslena,
2. cena určená podle zákona o oceňování majetku v případě zděděné a dříve nepronajímané nemovitosti, § 29 odst. 1e ZDP, více k tomuto tématu ve článku o ceně zjištěné.

V případě doby delší než 5 let mezi nabytím nemovitosti a prvním pronájmem se dle § 29 odst. 1d ZDP stanovení tzv. reprodukční pořizovací cena k datu zahájení pronájmu. Metodicky se reprodukční pořizovací ceně věnuji v samostatném článku.

Úkolem odhadce je stanovení ceny stavby bez pozemků k datu zahájení pronájmu. Jelikož se na trhu běžně neobchodují byty, ani domy bez pozemku, je nutné pozemky, resp. podíly na nich ocenit zvlášť a poté odečíst. Pokud je však součástí pozemků (např. zahrady za domem) příslušenství nemovitého charakteru (pergola, zapuštěný bazén, zahradní domek atd.), tyto mohou být v ocenění zohledněny – pozemky se uvažují jako volné. Setkal jsem se i s případy, kdy klient požadoval vyčíslení i takových detailů jako přípojky inženýrských sítí, venkovní dlažby a další, takže si opravdu poradím s čímkoliv.

Pokud by Vás ocenění zajímalo podrobněji, nebo byste si chtěli odhad pro tyto účely objednat, neváhejte mě kontaktovat.